a) Wohnungseigentümergemeinschaft:
Bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i.S.d. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinsam zu erfüllen ist (Landgericht Hamburg, Az. 318 S 193/10). Es ist nach unserer Auffassung nicht zu empfehlen, dass der WEG-Verwalter die Pflicht an die einzelnen Eigentümer abgibt nach dem Motto „Ihr seid jeder einzeln für die Installation und Wartung der Rauchmelder verantwortlich“.
Für NRW gilt Entsprechendes für die Installation der Rauchmelder und auch für die Wartung, es sein denn, der unmittelbare Besitzer hat die Wartungsverpflichtung bereits rechtswirksam übernommen.
b) Verwalter:
Es wird die Meinung vertreten, dass den Verwalter auch eine Verkehrssicherungspflicht trifft, die unter Umständen eine Eigenhaftung auslösen kann. Um dieser Haftung zu entgehen, muss der Verwalter seine gesetzlichen (organschaftlichen) Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflichten erfüllen und kann diese nicht an die einzelnen Eigentümer übertragen. Dies gilt auch für das Bundesland NRW!
c) Eigentumsverhältnisse an Rauchmeldern:
Rauchmelder gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Hiernach sind alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, Gemeinschaftseigentum (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, Amtsgericht Rendsburg, ZMR 2009, 239)
Beschlossene Rauchmelder in der WEG sind gemeinschaftliches Eigentum
In einem sehr praxisrelevanten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Wurden Rauchmelder auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht, stehen diese nicht im Sondereigentum sondern sind stets Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az. V ZR 238/11).
Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Zu solchen Teilen zählen Rauchmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind, meint der BGH. Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter.
Da in einer Wohnung angebrachte Rauchmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, könne ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht mit der Begründung abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen.
d) Kostenverteilung:
Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, sind auch die hierdurch anfallenden Kosten gemeinschaftliche Kosten. Maßgeblich ist der in der Gemeinschaftseigentum vereinbarte Verteilschlüssel. Fehlt dieser, gereift § 16 Abs. 2 WEG. Dann erfolgt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
e) Beschlusskompetenzen bezüglich Einbau:
Ist es rechtlich vorgeschrieben, dass Wohnungen mit Rauchmeldern nachgerüstet werden müssen, darf die Eigentümergemeinschaft deren Einbau beschließen. Die dann angebrachten Alarmgeräte gehören nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern sind Gemeinschaftseigentum der WEG (BGH, Urteil vom 08.02.2013; Az. V ZR 238/11), siehe hierzu auch c) „Eigentumsverhältnisse an Rauchmeldern“.
Fehlt eine gesetzliche Einbaupflicht, handelt es sich um eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG, da die Installation von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB ist. Hierzu ist allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit (75%)
f) Reparatur:
Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, obliegt die Reparatur allen Wohnungseigentümern und dem Verband gemeinschaftlich.
g) Zutrittsverschaffung gegenüber Sondereigentümer:
Der Sondereigentümer ist nach § 14 Nr. 4 1. Halbsatz WEG verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist.
Das Betreten des Sondereigentums ist mit einer Frist von 7 bis 10 Tagen anzukündigen.
a) Miete
Nach einem Urteil des Landgerichts Magdeburg (abgedruckt in NJW 2012, Seite 544) sind die Mietkosten als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig, jedenfalls wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Rechtsfrage ist jedoch noch nicht abschließend geklärt.
Es gibt noch kein höchstrichterliches Urteil, ob die Miete von Rauchmeldern umlagefähig ist. Aus diesem Grund empfehlen wir im Mietvertrag gemäß § 2 Nr. 17 BetrkV die Position „Kosten für die Miete Rauchmelder“ als „sonstige Kosten“ separat aufzunehmen.
Eine vorherige Mieteranhörung muss bei der geplanten Anmietung von Rauchmeldern nicht durchgeführt werden, da es hier an einer gesetzlichen Verpflichtung fehlt.
Beim öffentlich geförderten Wohnungsbau jedoch gilt: Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben.
b) Kauf der Geräte
Nach § 559 BGB kann die jährliche Kaltmiete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Hierbei handelt es sich um eine Mieterhöhung und nicht um eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.
c) Kosten der jährlichen Wartung
Die für Rauchmelder entstehenden Betriebskosten sind als sonstige Betriebskosten grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig.
Hiernach sind die Kosten einer regelmäßigen Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Betriebskosten ansatzfähig.
Eine solche Umlage muss jedoch explizit vereinbart sein! Das bedeutet, dass die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein müssen!
Sind die laufenden Kosten für Rauchmelder im Mietvertrag nicht aufgeführt, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aber bereits angefallen, muss der Mieter die Kosten nicht tragen. Nach herrschender Meinung ergibt sich lediglich ein anderes Bild, wenn im Mietvertrag eine sog. „Mehrbelastungsabrede“ enthalten ist und bei Abschluss des Mietvertrages Kosten für Rauchmelder noch nicht existierten, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages erst neu entstanden sind.
Es empfiehlt sich daher folgende weitere Formulierung im Mietvertrag bzw. einer Zusatzvereinbarung hierzu:
„Die Kosten der laufenden jährlichen Überprüfung nach der DIN 14676 sind sonstige Kosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrkV und werden vom Mieter übernommen.“
Die überall erhältlichen Muster eines Standardmietvertrages zeigen oftmals, dass in vielen Fällen bereits Regelungen existieren, auf Basis derer der Vermieter ohne weitere Abstimmung mit den Mietern die Wartung übernehmen kann.
Fehlt es allerdings an jeglicher Vereinbarung im Mietvertrag, dürfte die Umlagefähigkeit nicht gegeben sein.