Vorsicht! Die Umlage von Abschlagsrechnungen des Energieversorgers in Heizkostenabrechnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11, nicht zulässig. Der Vermieter muss bei der Abrechnung der Heizkosten die Kosten des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs berücksichtigen. Eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin von ihren Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008 verlangt. Bei den betreffenden Heizkostenabrechnungen wurden die im Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Mieter hatten eine Nachzahlung mit der Begründung verweigert, dass sich die Abrechnung nicht an den Kosten des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs orientiere.
Nach der Entscheidung des BGH gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den in der Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Demnach dürften nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip (maßgeblich ist hierbei, dass das Geld im betreffenden Abrechnungszeitraum vom Konto des Vermieters geflossen ist) genüge den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht.
Weiterhin hat der BGH entschieden, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung auch nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden kann, da eine Kürzung der Heizkosten nur dann in Frage komme, wenn über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werde. Um einen derartigen Fall handle es sich nach dem BGH hierbei aber nicht.
Was sollten Sie jetzt als Vermieter oder Verwalter beachten?
Die Entscheidung des BGH hat vor allem für mit Gas- oder Fernwärme versorgte Objekte Bedeutung und gilt gleichermaßen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse. Auch für Wohnungseigentümergemeinschaften sind die vom BGH festgestellten Abrechnungsgrundsätze bindend, da die Heizkostenverordnung nach § 3 grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt. Dementsprechend ist insbesondere auch als WEG-Verwalter darauf zu achten, dass nur die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe berücksichtigt werden, da die Abrechnung ansonsten nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz entspricht.
a) Übereinstimmender Abrechnungszeitraum
Sofern der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers mit dem Zeitraum der Heizkostenabrechnung übereinstimmt, müssen Sie lediglich darauf achten, dass Ihnen der Energieversorger seine Schlussrechnung über den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff zeitnah übersendet. Eine Berücksichtigung von Abschlagsrechnungen im Rahmen der Heizkostenabrechnung scheidet nach dem BGH aus. Verzögert sich die Rechnungsstellung, sollten Sie nicht untätig bleiben, sondern den Energieversorger unbedingt zur Stellung der Rechnung auffordern, so dass die Mieter die Abrechnung noch innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhalten. Diesbezügliche Probleme bei der Rechnungsstellung sollten jedoch bei übereinstimmendem Abrechnungszeitraum in der Regel nicht entstehen.
b) Abweichender Abrechnungszeitraum
Rechnet der Energieversorger die Gas- oder Fernwärmekosten beispielsweise vom 01.04. bis 31.03. des Folgejahres ab und werden die Heizkosten hiervon abweichend kalenderjährlich abgerechnet, sollten Sie den Energieversorger zunächst bitten, seinen Abrechnungszeitraum an den der Heizkosten anzupassen. Lehnt der Energieversorger dies ab, müssen Sie den Abrechnungszeitraum der Heizkosten an den Zeitraum des Energieversorgers anpassen. Eine jeweils anteilige Einbeziehung der Schlussrechnung für das Vorjahr (01.01. bis 31.03.) und einem Rechnungsanteil der aktuellen Rechnung des Energieversorgers (01.04. bis 31.12) für das abzurechnende Kalenderjahr scheidet aus. Die insofern rechnerische Zusammenstückelung der Brennstoffkosten widerspricht ebenfalls der Entscheidung des BGH, da diese nicht den tatsächlich angefallenen Verbrauch wiedergibt.
Denkbar wäre jedoch alternativ, dass Sie jeweils zum Ende des Abrechnungszeitraumes (hier am 31.12.) den Gas- bzw. Fernwärmeverbrauch am Hauptzähler des Energieversorgers ablesen und auf dieser Grundlage die tatsächlich entstandenen Brennstoffkosten ermitteln. Das jeweilige Energieversorgungsunternehmen wird Ihnen nach Mitteilung des Zählerstandes in der Regel eine Zwischenabrechnung des tatsächlich verbrauchten Brennstoffes zur Verfügung stellen können.
Die Anpassung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten an den Abrechnungszeitraum des Energieversorgers kann durch eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten vorgenommen werden (BGH Entscheidung vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10). In dem obigen Beispiel wäre der Abrechnungszeitraum auf den 31.03. des Folgejahres zu verlängern (01.01. bis 31.03. des Folgejahres).
Dabei ist zu beachten, dass die Verlängerung zwischen den Mietparteien vereinbart werden muss. Bei mehreren Mietparteien muss die Vereinbarung mit allen Mietern getroffen werden.
Bei mit Öl oder Kohle etc. beheizten Objekten gelten die vom BGH klargestellten Abrechnungsgrundsätze ebenfalls. Auch hier ist darauf zu achten, dass die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgt und nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs umgelegt werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist und vom Mieter beanstandet werden kann. Bei Wohnungseigentum entspricht die Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann zu einer Haftung des Verwalters führen. Bei Beachtung unserer vorhergehenden Empfehlungen sollten sich diesbezügliche Probleme jedoch vermeiden lassen.
Dass das Wärmedienstunternehmen die Verbrauchskosten nach sog. Gradtagen aufgeteilt hat, kann nach Lage der Dinge nicht beanstandet werden, da ihm andere Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung standen und die Abrechnung nach Gradtagen annähernd zu korrekten Ergebnissen führt. Sofern ein exakteres Ergebnis gewünscht wird, hätte man Zwischenablesungen veranlassen müssen.
(AG Dortmund, Urteil vom 9.8.1989, Az. 136 C 203/89)
Eine am Verbrauch orientierte Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass der Bestand an Heizöl zu Beginn und am Ende der Heizperiode sowie die während der Heizperiode getankte Ölmenge ermittelt werden.
(LG Wuppertal, Urteil vom 7.7.1978, AZ. 10 S 54/78)
Eine ordnungsgemäße Abrechnung setzt die Angabe des (Tank)Anfangs- und Endbestand voraus.
(Urteil des BGHl vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298/80)
„Es mag zwar sein, das die Heizkosten für den strittigen Abrechnungszeitraum extrem hoch ausgefallen sind. Aus dieser Tatsache aber auf eine Unkorrektheit oder gar Manipulation zu schließen, führt einfach zu weit. Die Höhe der Heizkosten kann in einem bestimmten Zeitraum durch verschiedene Faktoren extrem hoch ausfallen. Beispielsweise kann eine Wohnung überheizt werden. …. Auch der Umstand, dass die Folgerechnung für die anschließende Heizperiode beträchtlich niedriger ausgefallen ist, lässt keinesfalls den Schluss zu, dass … eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt worden ist. Es kann auch sein, dass die Beklagten aus Fehlern selbst gelernt und ihr Heizverhalten umgestellt haben…“
(AG Münster, Urteil vom 5.1.1989, Az. 3 C 273/88 WM, Heft 5/S. 261, 1989)
Auch bei hohen Strichzahlen muss der Mieter die Nachforderungen der Heizkostenabrechnung zahlen.
(AG Hamburg, Urteil vom 15.5.1985, Az. 47 C 183/85 HKA, Heft 8, Dezember 1986)
Ob ein Fehler in der Heizkostenabrechnung vorliegt, kann nur ein Fachmann erkennen. Die Bekundungen des Nutzers über sein Heizverhalten sind als Beweis nicht geeignet.
(AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92)
Aber: Eine eklatante Steigerung der verbrauchsabhängigen Kosten ist geeignet die Darlegungslast des Vermieters auszulösen. Nach Ansicht der Kammer könnte eine Verdoppelung der Kosten ausreichen, zumindest, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind,die eine Verbrauchssteigerung erklären könnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anlaß, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die den Mietern in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50% gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls für sich nicht, wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Baby zum Haushalt hinzugekommen ist …
(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96 HKA, Heft 4/S. 15, April 1997)
Die für den Wärmeabnehmer errechneten Heizkosten führen zu einem Heizkostenaufwand von 2,10 € je qm im Monat. Diese extrem hohen Kosten können nicht allein auf ein unwirtschaftliches Heizverhalten des Mieters zurückgeführt werden, sie stellen vielmehr ein Indiz dafür dar, das die Heizkostenabrechnung mit so erheblichen Mängeln und Fehlern behaftet ist, dass sie nicht als geeignete Grundlage für eine Heizkostennachforderung angesehen werden kann. Dem Antrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens wird nicht nachgegangen, weil diese Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht erheblich ist. Es geht nicht um einen Heizkostenaufwand von 1,00€ pro qm oder geringfügig darüber, sondern um einen solchen, der mehr als doppelt so hoch ist. Insoweit erachtet sich der Richter selbst für hinreichend sachkundig.
(AG Essen – Steele, Urteil vom 8.1.1992, Az. 11 C 411/91)
Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig.
(LG Berlin, Urteil vom 19.5.1988 HKA, Heft 4, April 1989)
Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Die Zugrundelegung des Verbrauchs aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum steht mit § 9a Heizkostenverordnung im Einklang. Im Folgejahr war eine Ablesung wiederum nicht möglich, weil der Heizkostenverteiler vom Mieter entfernt worden war. Weil auf den im Vorjahr berechneten Wert zurückgegriffen wurde, genügt die Abrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil dieser Wert nicht durch eine Ablesung ermittelt worden ist. § 9a Abs. 1 Satz 1 gestattet nur die Übernahme durch „einen“ Abrechnungszeitraum. Der Umstand, daß die Ablesung aus einem von dem Mieter zu vertretenden Grund gescheitert ist, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Zudem stand der Hausverwaltung die Möglichkeit offen, auf die zweite in § 9a Abs. 1 Satz 1 genannte Möglichkeit, den fehlenden Ablesewert zu ersetzen, zurückzugreifen, nämlich den Ablesewert vergleichbarer Räume der jeweiligen Abrechnungsperiode zugrunde zu legen.
(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96 HKA, Heft 4/S. 15, 1997)